Comment sont imposées les SCPI détenues dans une assurance-vie ?

Loger des SCPI en unités de compte dans un contrat d’assurance-vie change leur fiscalité : ce ne sont plus des revenus fonciers imposés chaque année, mais la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique, et seulement lorsque vous retirez de l’argent.

Tant que vous ne retirez rien

Les loyers versés par vos SCPI sont réinvestis dans le contrat sans aucune imposition. C’est le principal intérêt par rapport à une détention en direct, où les loyers sont imposés chaque année au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Quand vous effectuez un rachat

Seule la part de gains comprise dans le retrait est imposée, jamais le capital que vous avez versé. Cette part supporte deux choses :

• Les prélèvements sociaux, 17,2 %, dus dans tous les cas, quelle que soit l’ancienneté du contrat. Sur les unités de compte, ils sont prélevés au moment du rachat.

• L’impôt sur le revenu, au choix : le barème progressif, ou le prélèvement forfaitaire. Ce dernier est de 12,8 % avant 8 ans, soit 30 % au total avec les prélèvements sociaux.

Après 8 ans

Le contrat devient plus avantageux sur la part impôt sur le revenu :

• un abattement annuel sur les gains de 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune ;

• au-delà de l’abattement, un taux réduit de 7,5 % au lieu de 12,8 %, pour la part correspondant aux versements inférieurs à 150 000 €.

Les prélèvements sociaux de 17,2 %, eux, restent dus sur la totalité des gains : l’abattement ne les concerne pas.

En contrepartie, l'assureur applique ses propres frais et la liste de SCPI accessibles est limitée à celles référencées dans le contrat.